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¿Cómo quitar la cláusula suelo de tu hipoteca? por @ViaAsesores

El pasado Martes tuve el placer de aportar mi granito de arena invitado por Javier Orive en el magazine de su recién estrenada + Radio Marca Murcia, el tema abordado fue la cláusula suelo que aplican los bancos a las hipotecas y todo ello en relación a la reciente iniciativa del Gobierno de la Región de Murcia en apoyo a los afectados, consecuencia directa de la Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo y la subsiguiente del Tribunal Supremo, que dictó sentencia contra dichas cláusulas suelo.

Como se expuso en el programa, esta sentencia, contra lo que pueda parecer, no es la cura de todos los males para los hipotecados, de hecho es obvio que trata de contentar a la Unión Europea y al mismo tiempo no perjudicar mucho el gran negocio de las entidades financieras.

En ningún caso esta sentencia supone la liberación automática para los hipotecados en esta situación, sino que da una vía para que de forma individual se pueda reclamar y tratar de que sea eliminada.

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Pero, quizá os preguntéis … ¿En qué consiste la cláusula suelo?:

Intentando simplificar la respuesta, se trata del tipo de interés mínimo que en cualquier caso se pagaría por parte del hipotecado, aunque el Euribor más el tipo adicional contratado fueran inferiores, por ejemplo, si el Euribor está al 0,5% y contratamos un 0,5% adicional, deberíamos pagar nuestra hipoteca al 1% de intereses, pero si la cláusula suelo indica que el mínimo es un 4%, ese es el tipo de interés que os aplicará vuestro banco, puede parecer poco, pero realmente es mucho, máxime cuando sabemos que las hipotecas se han firmado a 20, 25, 30 años o más y la suma de importes en concepto de intereses durante estos períodos supone una elevada cuantía.

El Tribunal Supremo abre la vía a reclamar por falta de transparencia en la contratación hipotecaria, contrariamente a los argumentos esgrimidos por Tribunales de Instancia, que en distintos casos habían anulado cláusulas de este tipo por ser abusivas.

Por tanto estamos ante una situación distinta, se entiende que no existe abuso, son contratos entre las partes y sólo en determinados casos se puede reclamar con opciones, dado que la sentencia sienta jurisprudencia y sus criterios deben ser directamente aplicables por los Tribunales de inferior rango.

¿Cuándo podemos reclamar?

Fundamentalmente en tres casos:

1. Cuándo no se ha firmado la oferta vinculante o bien en ella no aparece el tipo de interés suelo;

2. Cuándo el suelo perjudica al hipotecado y por el contrario no hay techo o bien el techo es inalcanzable (p.ej. el máximo tipo de interés fijado como techo es un 15%, totalmente imposible en una hipoteca)

3. Cuándo suelo y techo están en el contrato, pero no se ha informado debidamente, queda perdida la cláusula entre 60 páginas de contrato o ni tan siquiera está señalada como ‘cláusula suelo’, siendo obligación de banco y notario informar al respecto.

¿Cómo actuar para eliminarla?

En primer lugar hay que tener claro que cualquier acción se hace a futuro, la sentencia no tiene carácter retroactivo en ningún caso, ni tampoco ha cambiado nada ‘de oficio’, es necesario que actúe quien se considere perjudicado.

Lo normal es negociar con la entidad financiera, yo recomiendo que esta gestión te la haga tu asesoría o bien tu abogado, si no tienes conocimientos o no te sientes seguro al respecto, aunque hay muchas probabilidades de que nuestro banco trate de escaparse por la tangente, en cuyo caso sólo quedaría efectuar las pertinentes reclamaciones por escrito a la entidad financiera, posteriormente al Banco de España y finalmente reclamar judicialmente demandando al banco, por supuesto, si no quieres esperar o crees que no se conseguirá nada, puedes tirar por la calle de en medio y comenzar acciones judiciales de inmediato.

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La Dación en Pago ya es una realidad en España

Ya tenemos aprobada la dación en pago de viviendas hipotecadas, cierto que adoptar la normativa es voluntario para las entidades financieras, se llama código de buenas prácticas, puesto que no puede ser de otra manera, dado que hablamos de modificar condiciones pactadas entre particulares (banco e hipotecado), pero se facilita a los bancos entrar en este sistema mediante incentivos fiscales, lo cual puede reportarle ciertos beneficios que no les interesa perder, además de ganar sensiblemente en una mejora de la imagen pública.

Desde nuestro punto de vista es una medida muy importante, esperamos que sea positiva y ayude a evitar situaciones de desamparo en personas ya de por si desfavorecidas y sobre todo no abocarlos a una situación ruinosa de por vida en caso de desahucio con entrega de vivienda, en la que al hipotecado le queda una importante deuda, la cual puede ser para el resto de su vida.

A continuación adjuntamos un resumen de las medidas adoptadas:

Aprobado el  Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.

El citado Código incluye tres fases de actuación:

1º La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización.

2º En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

3º  Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.

Asimismo, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. Esta reducción pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos.

Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole procesal y fiscal. En materia procesal se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta on line. En materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

El ámbito de aplicación del presente Real Decreto-Ley es para el deudor que se encuentre situado en el umbral de exclusión.

Se considera umbral de exclusión:

Aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Finalmente recordad que el Código de Buenas prácticas es de adhesión voluntaria y se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
     d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

Desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusión, serán de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas. Sin perjuicio de lo anterior, cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización correrán a cargo de la parte que la solicite.

No obstante, los expertos creen que por razones de imagen, prestigio y competencia, la mayoría de las entidades de crédito se adhieran al mismo.

Estará exenta del Impuesto  sobre la Renta de las  Personas Físicas la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma.

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La Dación en Pago ya es una realidad en España

Ya tenemos aprobada la dación en pago de viviendas hipotecadas, cierto que adoptar la normativa es voluntario para las entidades financieras, se llama código de buenas prácticas, puesto que no puede ser de otra manera, dado que hablamos de modificar condiciones pactadas entre particulares (banco e hipotecado), pero se facilita a los bancos entrar en este sistema mediante incentivos fiscales, lo cual puede reportarle ciertos beneficios que no les interesa perder, además de ganar sensiblemente en una mejora de la imagen pública.

Desde nuestro punto de vista es una medida muy importante, esperamos que sea positiva y ayude a evitar situaciones de desamparo en personas ya de por si desfavorecidas y sobre todo no abocarlos a una situación ruinosa de por vida en caso de desahucio con entrega de vivienda, en la que al hipotecado le queda una importante deuda, la cual puede ser para el resto de su vida.

A continuación adjuntamos un resumen de las medidas adoptadas:

Aprobado el  Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.

El citado Código incluye tres fases de actuación:

1º La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización.

2º En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

3º  Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.

Asimismo, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. Esta reducción pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos.

Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole procesal y fiscal. En materia procesal se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta on line. En materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

El ámbito de aplicación del presente Real Decreto-Ley es para el deudor que se encuentre situado en el umbral de exclusión.

Se considera umbral de exclusión:

Aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Finalmente recordad que el Código de Buenas prácticas es de adhesión voluntaria y se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
     d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

Desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusión, serán de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas. Sin perjuicio de lo anterior, cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización correrán a cargo de la parte que la solicite.

No obstante, los expertos creen que por razones de imagen, prestigio y competencia, la mayoría de las entidades de crédito se adhieran al mismo.

Estará exenta del Impuesto  sobre la Renta de las  Personas Físicas la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma.

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