Tributos encarece el IVA de permutas inmobiliarias en plena caída de precios

Una consulta de la DGT afirma que el impuesto se repercute una sola vez por el valor de mercado de la edificación futura, fijado al entregar el solar. No cabe un IVA adicional en la entrega de los pisos y sí la devolución de ingresos indebidos.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido una consulta en la que aclara la fiscalidad del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en las permutas de terrenos para construir edificaciones futuras. El impuesto se tiene que repercutir cuando se entregue el solar, pero basándose en el precio de venta futuro. Por ello, ya no será posible ajustar o corregir la base imponible –al alza o a la baja– en función del valor definitivo del inmueble, cuando finalmente se construya. La DGT asume así de forma íntegra la nueva doctrina del Tribunal Supremo –ver EXPANSIÓN del 6 de julio–.

El problema es que actualmente, por la crisis inmobiliaria, el precio final de venta de los inmuebles suele ser mucho menor que lo que se presuponía al firmar las escrituras de permuta. Así, si se mantuviera el criterio anterior, habría una muy alta probabilidad de que al final se rebajara la base imponible al comprador.

La resolución también indica que deberá tenerse en cuenta el valor de mercado para fijar la base imponible y no el de construcción, este último más bajo, ya que en el primero suele figurar un margen para el vendedor.

Además, el nuevo posicionamiento de Tributos tiene una serie de consecuencias: se aclara que la repercusión del IVA se produce con la entrega del terreno, por lo que ya se conoce que se paga un IVA cierto, que no cambiará, lo que arroja certidumbre para las empresas. También impide beneficiarse de las bajadas de precios que se produzcan en el mercado más adelante.

Esta última consecuencia también tiene otra vertiente para los momentos de bonanza, ya que los constructores no podrán repercutir más tarde un IVA adicional –correspondiente a la segunda entrega– al que se giró en un primer momento. Además, los particulares que entregaron terrenos en su día en estas operaciones podrán pedir la devolución de ingresos indebidos por las cuotas que se pagaron y que no pudieron recuperarse en los últimos cuatro años. Se pagaría el 16% del ajuste de la base imponible.

El escenario anterior consistía en que “respecto de la entrega de la edificación una vez finalizada su construcción, la base imponible provisional calculada para el pago a cuenta sería objeto, en su caso, de una rectificación, al alza o a la baja, en función de la variación experimentada en el valor de la edificación desde que se concluyó la permuta hasta que tuvo lugar la puesta a disposición de aquélla”.

Sin embargo, en la consulta, a la que ha tenido acceso EXPANSIÓN, el Tribunal Supremo estableció que “sólo hay un momento temporal que debe tomarse como referencia para el cálculo de la base imponible, la fecha en la que se concluye la permuta, por ser dicha fecha aquélla en la que se ha producido la operación y el intercambio de derechos por las partes”. La DGT también destaca que el argumento del Tribunal Supremo es compartido por la Comisión Europea, “para la cual el recálculo de la base imponible no debe realizarse”.

El motivo de esta postura, explica la consulta, es que “cuando la contraprestación se abona en dinero, las eventuales fluctuaciones desde la compra hasta la entrega de la edificación no tienen efecto alguno respecto de la base imponible del impuesto, por lo que el hecho de abonar la contraprestación en especie no debe dar lugar a un resultado diferente”.

Para seguir el criterio del Supremo, la DGT establece que “la entrega del terreno constituirá un pago a cuenta en especie de la entrega de la edificación futura, pago que percibe el promotor y que, en consecuencia, estará sujeto y no exento del impuesto”. Esto implica que “la base imponible de dicho pago a cuenta estará constituida por la contraprestación que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado, en la misma fase de producción o comercialización, entre partes que fuesen independientes”.

Como conclusión, la consulta especifica que “la base imponible del pago a cuenta así calculada coincidirá con la de la entrega de la edificación futura, no debiendo esta última ser objeto de recálculo alguno cualquiera que sea la variación, al alza o a la baja, que experimente el valor de dicha edificación durante el tiempo que transcurra desde que se concluya la permuta hasta que se entregue efectivamente la edificación una vez haya finalizado su construcción”.
Publicado el 08-11-2009 , por José Mª López Agúndez. Madrid EXPANSION.COM